物业公司在我国已经发展了将近20年，国家对房地产市场改革的推进，为物业公司的发展带来了新的机遇与挑战。那么物业工程班组怎样管理制度呢?现在，小编就整理出管理工程的相关信息。

优化物业公司财务管理制度的有效措施

(一)不断完善物业公司内部财务管理制度

物业公司必须根据国家的统一规定，并结合自身的业务特点和内部管理的要求，不断规范企业内部财务管理制度。同时，根据物业公司的特点将这项制度不断进行完善与细化。例如:经常核对公司的台账及上交的各种财务资料;定期检查并监督写字楼内的各项收入。只有建立一套科学、完善、规范的财务管理制度才能不断规范物业公司的行为，促进其健康持续发展。

(二)建立并完善财务成本分析与控制制度

在物业公司财务管理中的一个重要方面是成本管理。物业公司最重要的成本支出是人工成本与管理费用的支出。因此，物业管理公司必须在内部树立“全员成本”的新理念。一方面，物业公司可以在企业内部树立科学的成本控制目标，提高员工的成本意识;另一方面，整合并优化人力资源，激发人的内在潜能，减少冗员，降低人工成本。努力培养出一支爱岗敬业、专业素质强的高素质财务管理队伍。

(三)提高财务人员的综合素质

物业公司必须定期对财务人员进行职业道德、业务知识等的培训与继续教育。使财务人员不仅仅是财务单据的传递着，更能为公司领导者、经营者的决策提供科学、有效的数据依据。

[图片0]

(四)不断促进物业公司的规模化发展

物业公司不同于其他企业，主要是依靠管理服务来获取盈利的。这就要求物业公司必须广开思路，通过多种途径创造收入，为公司尽可能多的获得利润。例如:写字楼物业公司可以开设商品贸易代销之类的经济实体来获得利润。

前期物业管理相关制度不规范

我国前期物业管理的法定内容涉及众多方面，主要包括了前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等方面内容。本文就前期物业管理实践中存在较多纠纷的几个方面予以分析:首先，前期物业服务合同存在的问题。前期物业管理合同，是指在物业区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产开发商与其所选聘的物业服务企业签订的物业管理合同。它是确定业主与前期物业服务公司具体权利义务、确保前期物业管理活动得以实现的最基本法律文件之一。笔者认为，前期物业管理合同对业主的法律效力是基于我国《物权法》关于建筑物区分所有权制度的规定。建筑物区分所有权在转让、抵押、继承时，受让人同时取得此三项权利。在销售物业前，开发商是物业的唯一业主，按照建筑物区分所有权理论，其当然有权选聘物业服务企业并与之签定前期物业管理合同。

在物业销售后，开发商的物业所有权以建筑物区分所有权的形式开始分散转移给各业主，业主从开发商处不仅仅继受了建筑物的专有部分所有权，也同时继受了共有权和成员权。因此，理论上前期物业服务合同对业主是具有法律效力的，但是，随着开发商转让商品房，渐次设立出数个建筑物区分所有权，而对小区进行管理的权利依然仅有一个，由开发商单独享有，实际上，前期物业管理阶段业主所拥有的管理权实际上并不存在，更不能真实的行使，由于前期物业管理阶段管理权由开发商独享，因此，业主没有对前期物业服务合同解除的权利，合同解除权利在前期物业服务合同转让过程中并没有转让给业主，也就是业主并不具有建筑物区分所有形式下的管理权，也就无从行使合同救济权。其次、临时管理规约存在的问题。临时管理规约是由开发商在销售物业之前制订的、维护物业全体业主合法权益、保障物业的安全合理使用、维护公共秩序、创造良好环境、约束全体业主的前期物业管理活动的共同约定，是小区前期物业管理阶段管理的宪法，因此可以说临时管理规约是规范前期物业管理活动、确定业主与物业服务企业权利义务的根本性文件。然而，无论是开发商还是业主对临时管理规约的重视都不够，在当前前期物业管理制现状中，开发商、物业公司利用制定这个文件的独特地位侵害业主权益的事情却屡见不鲜。在前期物业管理这个阶段中，业主委员会尚未成立，临时管理规约，也由建设单位制定。

[图片1]

实践中，存在着开发商用经营收益补充管理服务费的情况，此时，临时规约有条款约定物业服务企业有权经营小区的共用配套设施、共用场地，又有权把经营纳入物业服务企业的收入。因此，在物业的真正主人——业主缺席的情况下，由建设商和物业服务企业拟定的临时管理规约的公正性值得商榷。最后，前期物业管理招标投标存在的问题。开发商片面地注重经营的控制权和管理的自主权，从而忽视了外来物业服务企业在前期物业管理工作中的积极作用，也希望使用自己的物业服务公司，来缓解商品房交接过程中可能因质量和其他产品问题引发的矛盾，通过自己的物业服务公司来掩饰问题，蒙蔽过关，而不是把问题解决在业主进住之前。从获取最大经济利益出发，开发商也不愿意将自己所开发项目的物业管理利润，转移给其他物业服务企业。以上几个方面直接导致了开发商在招投标工作中采取不正当竞争手段，存在大量的招投标暗想操作行为。同时由于地方保护主义的存在，当地政府有关部门或开发商，从本地区或部门的利益出发，采取不合作态度，或提出苛刻条件，使跨区域的物业管理招投标困难重重。即使是有影响力的知名物业服务公司，由于中标后各项管理工作无法正常开展，无奈也被迫撤出，更有甚者，开发商利用招投标形式，骗取物业服务公司的投标资料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物业服务公司接管物业，使用骗取来的管理方案进行管理运作，或者先利用外地名牌物业服务公司的影响力，帮助自己把物业推出或进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另组服务公司进行管理。

完善我国物业管理制度的法律构想

1、重构业主自治管理

业主自治管理，可分为直接管理和业主自治团体管理两种情况。直接管理是业主人数较少且物业管理较为简单时，由各业主直接自行管理的制度。在业主人数较多的情形下，依直接管理的模式对物业进行管理就会显得捉襟见肘，故此业主自治团体管理应运而生[1]。

我国目前的物业管理立法中均规定了业主大会这一议事形式，但还没有“业主团体”的概念，说明我们在不自觉中采用了管理团体的议事形式，但没有真正认识到这种形式的主体就是业主团体。所以我们应该借鉴各国立法经验补上业主团体这一概念。笔者建议，全体业主应当组成业主团体，它应具有独立的民事主体地位。

2、重构我国物业管理法律关系

(1)房地产开发商与物业管理企业脱离母子关系。物业的所有权与管理权分离不仅是建立物业管理法律体系应遵循的基本的原则，也是理清物业管理法律关系的必然选择。在英美、新加坡、日本等物业管理比较发达的国家，均对物业管理企业实行市场化运作，由房地产开发商通过招投标的方式对众多的物业管理企业进行择优选择。[2]这些成功经验告诉我们:要理清物业管理法律关系，房地产开发商与物业管理企业必须脱离母子关系，对物业管理企业实行市场化运作。只有如此，才能在房屋售出之后，既最大限度的保护业主的利益，又避免开发商、业主和物业管理企业之间法律关系混乱。

(2)业主与物业管理企业建立一种新型的平等的委托合同关系。业主与物业管理企业之间矛盾的焦点在于业主不满物业管理企业的服务和物业管理企业收费难。笔者认为，解决此矛盾的关键在于物业服务合同的订立。首先，在物业服务内容与收费方面，应通过立法进一步明确物业服务内容与收费标准的确定原则和程序，以保证制定出一个双方都认可、都满意的物业服务内容与收费标准。其次，应在业主与物业管理企业之间订立一种新型的平等的委托合同，双方当事人的权利与义务没有必要局限于法律的明文要求，可以充分发挥民事合同的作用，对各自的权利、义务、责任以及将来可能出现的矛盾在合同中尽可能细化，以免将来发生大量的矛盾纠纷。

(3)制定物业管理法。我国在物业管理立法上应采取物业管理法的模式。确立物业管理法的指导思想:第一、确认权利原则，明确业主为物业管理权的权利主体。第二、两权分离原则。物业的所有权与经营权分离，是发展市场经济中物业管理的必由之路，是一个客观规律，物业的所有权属于业主，业主团体是委托方，物业管理企业是受托方，代理业主团体对物业进行管理和维护。第三、业主自治与专业服务相结合原则。一方面，业主自治机构应发挥其应有的作用，另一方面，物业管理企业应为业主进行专业的管理服务。第四、管理竞争原则。把市场竞争引入物业管理是必然趋势。一方面使业主和物业管理企业可以双向选择，另一方面使物业管理企业在竞争中获得市场的平均利润，为业主和使用人提供更好的服务。第五、政府监管原则。物业管理法